Opublikowane przez
Podstawowa różnica między kredytem gotówkowym a hipotecznym
Różnica między kredytem gotówkowym a hipotecznym jest zasadnicza i wynika głównie z formy zabezpieczenia. W przypadku kredytu hipotecznego zabezpieczeniem jest hipoteka – wpis do księgi wieczystej nieruchomości, która chroni interesy banku. Dzięki temu bank ma pewność, że w razie niespłacenia zobowiązania może odzyskać pieniądze poprzez sprzedaż nieruchomości. Ta forma zabezpieczenia pozwala bankom oferować kredyty hipoteczne po znacznie niższych oprocentowaniach i na dłuższy okres niż kredyty gotówkowe.
Mimo to, uzyskanie kredytu hipotecznego bywa trudniejsze niż się wydaje. Dlaczego?
„Dużo dzieci, mało pieniędzy” – jak rodzina wpływa na zdolność kredytową
Ta czterozdaniowa zasada jest wciąż aktualna, a nawet bardziej widoczna w obecnych realiach. Posiadanie dwójki lub więcej dzieci znacząco obniża zdolność kredytową klienta. Przykładowo, jeśli zarabiasz 4-5 tys. zł miesięcznie netto i masz dwójkę dzieci, bank z dużą chęcią udzieli Ci kredytu gotówkowego – nawet do 100 tys. zł, a przy posiadaniu konta i oszczędności w tym samym banku limit ten może wzrosnąć do 150 tys. zł.
Osoba nieobeznana z finansami może pomyśleć, że to samo dotyczy kredytu hipotecznego, ale to mylne założenie. Banki stosują dużo bardziej rygorystyczne kryteria przy ocenie zdolności na hipotekę. Przy uwzględnieniu kosztów utrzymania czteroosobowego gospodarstwa domowego zakładają one, że miesięczne wydatki są co najmniej o 50% wyższe niż w przypadku osoby samotnej czy bezdzietnej. To oznacza, że przy takiej samej wysokości dochodu kwota możliwego kredytu hipotecznego może być znacznie niższa lub w ogóle dostęp do takiego finansowania może być ograniczony.
Zabezpieczenie a wartość nieruchomości
Ceny mieszkań w Polsce nadal są wysokie – przeciętnie, ceny kawalerki, oscylują między 250 tys. zł a 400 tys. zł w zależności od lokalizacji i standardu. Mając solidny wkład własny (minimum 20-30% wartości nieruchomości), możesz ubiegać się o kredyt pokrywający pozostałą część ceny.
Niemniej jednak, nawet jeśli chcesz pożyczyć „tylko” 50-60 tys. zł przy wartości mieszkania np. 300 tys. zł, banki nie zawsze chętnie udzielają takiego kredytu rodzinom z dziećmi. Dzieje się tak pomimo tego, że zabezpieczenie (hipoteka na mieszkaniu) jest wysokiej wartości i praktycznie gwarantuje bankowi odzyskanie środków.
Banki kalkulują ryzyko nie tylko na podstawie wartości nieruchomości, ale przede wszystkim na podstawie zdolności kredytowej klienta, czyli jego realnych możliwości spłaty rat. Nawet jeśli mieszkanie jest warte dużo, niska lub niestabilna zdolność finansowa – np. z powodu wielu osób na utrzymaniu – może skutecznie zablokować dostęp do kredytu.
Zmiany w podejściu banków do oceny zdolności kredytowej
Od 2023 roku zasady przyznawania zdolności kredytowej uległy zaostrzeniu. Banki coraz rzadziej uwzględniają przychody z umów cywilnoprawnych (umowa o dzieło, zlecenie) jako podstawę do wyliczeń zdolności kredytowej. Dotyczy to także innych niestabilnych form zatrudnienia.
Dlatego osoby pracujące na umowach krótkoterminowych lub nieposiadające stałych dochodów mają znacznie utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. Nawet jeśli ich dochód nominalny jest wysoki, banki wolą bazować na stałych, potwierdzonych źródłach przychodów takich jak umowa o pracę na czas nieokreślony lub działalność gospodarcza z udokumentowanymi przychodami i kosztami.
Podsumowanie
Aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w Polsce można opisać słowem „paradoks”:
- Kredyty hipoteczne są tańsze dzięki zabezpieczeniu w postaci hipoteki,
- Jednak wymagania dotyczące zdolności kredytowej są tak wysokie, że wielu rodzinom z dwójką lub większą liczbą dzieci staje się bardzo trudno uzyskać finansowanie,
- Wysoka wartość nieruchomości i duży wkład własny nie gwarantują automatycznie pozytywnej decyzji,
- Banki coraz bardziej ostrożnie podchodzą do dochodów z umów cywilnoprawnych i niestabilnych źródeł finansowania.
W efekcie osoby pragnące kupić mieszkanie muszą przygotować się na bardziej szczegółową analizę finansową oraz rozważyć stabilizację swoich źródeł dochodów przed składaniem wniosku o hipotekę.
Rekomendacje dla osób planujących hipotekę:
- Zadbaj o stabilne źródło dochodu – najlepiej umowę o pracę na czas nieokreślony lub dobrze udokumentowaną działalność gospodarczą,
- Zwiększ wkład własny powyżej minimalnego wymogu (np. ponad 30% wartości nieruchomości),
- Redukuj inne zobowiązania finansowe, by poprawić zdolność kredytową,
- Przygotuj się na dokładne przedstawienie kosztów utrzymania rodziny oraz innych wydatków,
- Rozważ konsultację z doradcą finansowym lub ekspertem ds. kredytów hipotecznych.
Takie działania zwiększą Twoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku i pozwolą lepiej zaplanować zakup wymarzonego mieszkania.
