Opublikowane przez
Rynek hipoteczny w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. W 2020 roku wartość kredytów hipotecznych udzielonych konsumentom w Polsce była tematem zainteresowania z uwagi na przebieg pandemii COVID-19. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) przypuszczało, że wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych mogłaby wynieść około 60 mld zł, co oznaczałoby spadek o 8% w porównaniu do 2019 roku[2].
Jednak zgodnie z innymi danymi, łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 roku wyniosła 476,3 mld zł. Dodatkowo, w 2020 roku przewidywano spadek o 2,9% w wartości hipotek w porównaniu do 2019 roku, wynikający głównie z głębokiego spadku liczby kredytów o niższej kwocie. Za to wzrosła liczba kredytów wysokokwotowych, przy czym 48% wartości udzielonych kredytów miało kwoty powyżej 350 tys. zł.
Warto zauważyć, że średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego na koniec 2020 roku osiągnęła historyczny rekord w wysokości 305 tys. zł. Ogólnie, rynek kredytów hipotecznych w Polsce w 2020 roku był dość stabilny, pomimo wyzwań związanych z pandemią.
Co wpływa konkretnie na kształt i popularność kredytów hipotecznych w kraju?.
Nieruchomość symbolem statusu społecznego
W Polsce powszechnie przyjmuje się i wręcz kulturowo utrwala przekonanie, że posiadanie własnego mieszkania lub nieruchomości stanowi jeden z najważniejszych symboli statusu społecznego oraz materialnego. Dla wielu rodzin i gospodarstw domowych wynajem mieszkania czy domu zazwyczaj nie spełnia ich aspiracji ani nie daje poczucia stabilności, jakie zapewnia własna nieruchomość. Ostatecznym i najczęściej długoterminowym celem wielu gospodarstw domowych jest więc zakup własnej nieruchomości, co w polskich realiach jest wręcz unikalnym i charakterystycznym zachowaniem, zwłaszcza gdy porówna się to do innych krajów, takich jak Wielka Brytania czy szeroko rozumiany Zachód, gdzie znacznie częściej dominuje wynajem długoterminowy. W Polsce jednak silnie rośnie naturalna zdolność kredytowa obywateli, co jest bezpośrednio związane ze wzrostem średniej pensji oraz ogólnym wzrostem zamożności rodaków. Do tego dochodzą niskie stopy procentowe, które sprzyjają podejmowaniu decyzji o zaciąganiu kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Najnowsze komunikaty wydawane przez Narodowy Bank Polski jednoznacznie wskazują na zamiar utrzymania stóp procentowych na historycznie niskich poziomach przez najbliższy czas. W obecnym roku sytuacja ta raczej nie ulegnie zmianie, a trudno przewidzieć, czy kolejne lata przyniosą jakiekolwiek przełomowe zmiany w polityce monetarnej. Prognoza inflacji ma zostać utrzymana na stabilnym poziomie, a istnieją nawet sygnały, że inflacja może okazać się niższa od pierwotnie oczekiwanej, co dodatkowo wpłynie pozytywnie na zdolność kredytową oraz decyzje zakupowe Polaków.
Giganci zdominowali rynek kredytów hipotecznych
Rynek kredytów hipotecznych w Polsce jest obecnie zdominowany przez kilka najpopularniejszych i największych placówek bankowych. Udział tych gigantów finansowych wynosi praktycznie aż 90%, co pokazuje ich ogromną przewagę nad mniejszymi instytucjami. Aktualizacja ustawy o kredycie hipotecznym odegrała bardzo istotną rolę w budowaniu zaufania klientów do banków detalicznych, które są postrzegane jako instytucje odpowiedzialne za przekazywanie pełnych i rzetelnych informacji dotyczących zobowiązań kredytowych. Dzięki tym zmianom konsumenci mają większą pewność, że otrzymują wszelkie niezbędne dane na temat warunków i konsekwencji zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Co więcej, obecnie nie ma już możliwości pozyskania kredytu hipotecznego w walutach obcych. Kredyty te są udzielane wyłącznie w złotówkach, a dokładniej mówiąc – w walucie, w której kredytobiorca otrzymuje swoje wynagrodzenie. Jest to bardzo pozytywna zmiana i wróży dobrze całemu rynkowi kredytów hipotecznych, ponieważ ogranicza, a wręcz eliminuje praktyki spekulacyjne, które mogłyby prowadzić do ryzykownych sytuacji finansowych dla klientów. Dominacja największych banków w kontekście regulacji wynikających z ustawy o kredycie hipotecznym nie jest niczym zaskakującym. Mniejsze placówki bankowe często nie są w stanie sprostać tak wysokim wymaganiom prawnym i formalnym, dlatego też muszą skupić się na innych strategiach biznesowych. Wiele z nich decyduje się na specjalizację i oferowanie usług skierowanych do wybranych segmentów rynku, na przykład obsługi klientów z segmentu nieruchomości premium, gdzie mogą zapewnić bardziej indywidualne podejście i dopasowane produkty finansowe.
Czy tak duży wzrost może trwać wiecznie?
Wysokie wskaźniki dotyczące rynku kredytów hipotecznych w Polsce naturalnie zwiastują możliwość wyhamowania tego sektora w przyszłości, jednak bardzo trudno jednoznacznie przewidzieć, kiedy dokładnie taki moment nadejdzie. Cykl koniunkturalny na rynku finansowym i nieruchomości jest bowiem nieubłagany i zawsze powiązany z wahaniami stóp procentowych, które są regulowane przez politykę monetarną nadzorowaną przez banki centralne, a w Polsce głównie przez Narodowy Bank Polski (NBP). Dlatego też śledzenie i analiza zmian stóp procentowych stanowi jeden z kluczowych elementów pozwalających na wczesne wykrycie sygnałów ochłodzenia na rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości. Warto również bacznie obserwować sytuację deweloperów, którzy coraz częściej zaczynają odczuwać brak dostępności najlepszych gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Rywalizacja na rynku nieruchomości jest już tak silna, że walka o działki toczy się nawet o lokalizacje mniej atrakcyjne lub z pozoru nieciekawe. Jednocześnie rośnie koszt materiałów budowlanych, co jest zjawiskiem obserwowanym regularnie od kilku lat, a także wzrasta cena zatrudnienia wykwalifikowanych i odpowiedzialnych pracowników budowlanych. Pomimo tych wyzwań, Polska może pochwalić się wysokim poziomem technologii budowlanej, która stoi na bardzo dobrym poziomie, nawet w porównaniu do krajów zachodnich. Świadczy o tym między innymi jawne zainteresowanie zagranicznych klientów nabywaniem polskich nieruchomości, co dodatkowo podkreśla atrakcyjność naszego rynku. Można zatem założyć, że rynek kredytowy nadal będzie wykazywał dynamiczny wzrost, chociaż mogą pojawić się już pierwsze, delikatne symptomy wycofywania się branży deweloperskiej z inwestycji w najlepszych lokalizacjach, co może być zwiastunem nadchodzących zmian i pewnego spowolnienia.
